卫政办〔2021〕56号

　　中国福彩官网：人民政府办公室

　

　　各乡(镇)人民政府，市人民政府有关部门：

　　经市政府研究同意，现将《中国福彩官网：农村宅基地和村民自建住房规范管理工作的实施方案(试行)》印发给你们，请结合实际认真贯彻落实。

　　中国福彩官网：人民政府办公室

　　2021年9月30日

　　中国福彩官网：中国福彩官网：农村宅基地和村民自建住房规范管理工作的实施方案(试行)

　　为了进一步规范农村宅基地和村民自建住房规划管控、审批程序、建设管理，打造生态宜居、治理有效的现代化新农村，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》、《农业农村部 自然资源部中国福彩官网：规范农村宅基地审批管理的通知》(农经发〔2019〕6号)等法律法规要求、贯彻落实《河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法(试行)》(豫政〔2021〕4号)及《新乡市农村宅基地和村民自建住房实施细则(试行)》(新政〔2021〕4号)文件精神，结合我市实际，特制定本方案。

　　一、规范规划管控

（一）

　　各乡(镇)要按照先规划后建设、不规划不建设的原则，乡镇政府依据国土空间规划，统筹考虑土地利用、产业发展、居民点布局、抗灾防灾、人居环境整治、生态保护和历史文化传承等因素，编制“多规合一”的实用性村庄规划，报上一级政府审批。引导村民全程参与村庄规划编制，充分听取村民意见，规划成果应在村内显著位置公示。村庄规划一经批准必须严格实施，任何单位和个人不得随意调整和变更。在规划农村宅基地时，要考虑工程建设质量安全因素，避开自然灾害易发地带和地质条件不稳定区域。

（二）实行村庄分类

　　各乡(镇)要结合村庄区位、规模、经济发展、历史文化等因素，按照集聚提升类、城郊融合类、特色保护类、整治改善类、搬迁撤并类进行分类，分类结果要纳入到市域村庄布局规划和乡镇国土空间规划统一管控。

（三）明确管控要求

　　1.村庄规划要划定生产、生活、生态(三生)红线，统筹好村庄布局，严禁在村庄建设红线以外进行建设，对于村庄边界以外不符合规划的宅基地和房屋要限期纠正，引导村民按规划、有步骤的向规划引导区迁建或城镇集聚。对规划区内的现有宅基地和房屋进行评估，不符合村庄规划的，要根据规划实施需要制定迁建计划有序退出。

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2.新规划的宅基地必须符合“一户一宅”政策，村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积不得突破134㎡(城镇郊区和人均耕地1亩以下的平原地区)167㎡(人均耕地1亩以上的平原地区)200㎡(山区、丘陵地区)。在原有宅基地上翻建、改扩建房屋时，宅基地面积超过134㎡(城镇郊区和人均耕地1亩以下的平原地区)/167㎡(人均耕地1亩以上的平原地区)/200㎡(山区、丘陵地区)的部分应当退出，超出部分的退出位置由村民委员会负责指定，超出部分不得以缴纳有偿使用费的形式继续占用。对新建、翻建、改扩建时擅自超出范围的部分，按非法占地处理，由乡镇依法实施强制拆除。

　　3.宅基地用地面积和边界涉及调整的，由村民委员会依据村级规划进行调整，结合相邻地块统筹考虑能够增加新宅院的，优先安置新宅院。不能安置新宅院的，退出土地要邻近道路或伙巷。鼓励农户采取宅基地腾退置换的方式，联合建设多层住房。为村庄建设提供开敞空间，便于村庄绿化和基础设施建设。

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1.引导村庄向集聚提升类村庄合并。

根据整体规划编制及各村庄实际情况，划定集聚提升类村庄，将周围村庄闲置建设用地进行集中规划使用，吸引投资，提升公共设施和基础设施服务能力和水平，促进人口、产业要素集聚，形成中心村。城郊融合类村庄按照社区标准规划建设，提高治理水平。特色保护类村庄突出保护优先，实施审批管理。整治改善类村庄在保持或缩减原有建设用地规模的基础上，严格实施建设管控。搬迁撤并类村庄不再审批宅基地和村民自建住房。

2.引导农民向镇区集聚。

各乡镇要根据当地实际情况，编制镇区多规合一规划，整合建设用地优先镇区使用。规划生产、生活、生态(三生)空间，整合资源加大公共设施的建设投入，提升镇区承载能力，挖掘镇区发展潜力，吸引人口向镇区集聚。农业农村局引导好闲置宅基地的盘活利用，自然资源和规划局要做好相关政策支持。

3.探索农户向城市集聚方式。

在土地招拍挂时，探索通过设定规划条件给予建设单位一定的优惠政策，在城市住宅小区内，按建筑面积配建一定比例的农民进城落户安置用房。乡镇要根据农民意愿进行引导，对宅基地成方连片自发腾退复垦的农户，购买进城落户安置用房时享受优惠价格。

　　二、规范队伍与制度建设

　　1.成立以乡镇政府主要领导为主任，农业农村、生态环境、自然资源和规划、住房和城乡建设等相关站所(室)负责人为成员的乡村规划建设委员会，负责统筹协调乡村规划建设工作。

　　2.乡镇在便民服务中心设立农村宅基地和农民自建住房业务受理窗口，建立“一窗受理，部门联办”的服务机制;明确专门机构负责农村宅基地和村民自建住房的管理工作。

　　3.乡镇要组建综合行政执法机构，发现和依法查处村民未批先建、违规建房等违法违规行为。

　　4.乡镇建立完善办公室工作制度、窗口工作制度、综合执法工作制度、协管员管理制度、农村宅基地和农民自建住房审批制度、审批档案管理制度、农房建设施工队伍备案管理制度等各项工作制度，并全部上墙展示。

　　三、规范审批管理

（一）村民申请

　　1.农村宅基地和村民自建住房申请人身份应为本村集体经济组织成员或户口在本村具有宅基地资格权的居民。

　　符合下列条件之一的村民，以户为单位提出宅基地申请：

　　(1)农村居民户无宅基地的;

　　(2)农村居民户除身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户而已有宅基地低于分户标准的;

　　(3)原宅基地影响规划，需要收回而又无宅基地的;

　　(4)县级以上人民政府规定的其他条件。

　　符合下列条件之一的村民，可以申请原址翻建、改扩建、异址新建住房：

　　(1)按照村庄规划调整宅基地，需要异址新建的;

　　(2)现有住房属于危险房屋，需要原址翻建的;

　　(3)现有住房因自然灾害等特殊情形造成灭失的，需要异址新建或原址翻建的;

　　(4)改善住房条件，需要原址改扩建、翻建的;

　　(5)法律、法规规定的其他情形。

　　本条第(二)款所指危险房屋，是指经依法设立的房屋安全鉴定机构鉴定为C级或D级，不能满足正常使用要求的农村房屋。

　　2.有下列情况之一的，不得安排宅基地用地：

　　(1)出卖、出租或以其它形式非法转让房屋的;

　　(2)一户一子(女)有一处宅基地的;

　　(3)户口已迁出不在当地居住的;

　　(4)年龄未满十八周岁的;

　　(5)其他按规定不应安排宅基地用地的。

　　3.符合宅基地申请和建房申请条件的村民，申请人持身份证、户口簿，以户为单位向村民小组提出农村宅基地和村民自建住房申请(没有设立村民小组或宅基地和建房申请等事项由村民委员会办理的，村民也可直接向村民委员会提出申请)。村民委员会负责指派人员协助申请人完善申请材料，申请材料为：一表、一书、一图(简称：三个一)，包括：

　　(1)《农村宅基地和村民自建住房申请表》(一表);

　　(2)《农村宅基地使用承诺书》(一书);

　　(3)《宅基地坐落平面位置图》(一图)，图中需载明宅基地的具体位置、长宽、四至，并标明与永久性参照物的具体距离。

　　申请原址翻建、改扩建、异址新建住房的，另需提交原宅基地使用证明。

（二）村级审

　　1.村民委员会收到申请后，审查申请材料是否真实有效，将村民申请理由、拟用地位置和面积、建房标准、相邻权利人意见等提交村民会议讨论。讨论通过后将讨论结果进行公示，公示时间不少于7个工作日。公示无异议或异议不成立的，由村民委员会签署意见，与相关材料一并报乡镇政府。未通过的，由会议召集人告知申请村民未通过原因。

　　2.对公示期间有异议的，由村民委员会负责调查并提出处理意见，处理意见提交村民代表会议审议决定。

（三）乡级审批

　　1.乡镇自收到申请材料10个工作日内，明确专门机构组织农业农村、自然资源、房屋建设管理等相关机构进行审查(一到场)。

　　(1)农业农村机构负责审查申请人是否符合条件，拟用地是否符合宅基地布局要求和面积标准、宅基地和建房申请是否经过村级审核公示等;

　　(2)自然资源机构负责审查是否符合国土空间规划、用途管制要求，地质条件是否符合建房要求，涉及占用农用地的，是否办理了农用地转用审批手续等;

　　(3)涉及林业、电力、水利、交通等管理的，要及时征求相关部门意见。

　　原则上优先审批使用村庄空闲宅基地，严格控制新增宅基地。对符合条件的，出具联审联批意见并绘制宅基地坐标平面位置图。根据各相关机构联审结果，由乡镇政府对村民宅基地申请进行审批，对审核通过的发放《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，对审核没有通过的及时告知村级组织。对已颁发过不动产权证书的，不再颁发《农村宅基地批准书》。

　　2.对不符合条件和政策规定的，应将不予办理理由以书面方式进行回复。

　　3.各乡(镇)要建立宅基地用地建房审批管理台账，将有关资料归档留存，并将审批情况报县级农业农村、自然资源等部门备案。

（四）审批要点

　　乡、村审查审批过程中，要严格按照以下要求执行。

1.符合以下全部条件的，可以审查通过：

　　(1)申请材料真实，申请内容与实际情况相符;

　　(2)宅基地必须属于建设用地;

　　(3)符合宅基地“一户一宅”政策或分户标准;

　　(4)宅基地多占、超占部分已依法依规处理;

　　(5)宅基地位置选址、房屋外观风貌、楼层符合村庄规划管控要求;

　　(6)宅基地无争议或争议已解决的;

　　(7)对工程投资额在100万元以下(不含100万元)或者建筑面积在500平米以下(不含500平米)的房屋建筑工程，可以不申请办理施工许可证，其他超过限额的房屋建筑工程，在开工建设前，应依法到住建部门办理建筑工程施工许可证后，才允许施工。

2.有以下情形之一的，不得审查通过：

　　(1)宅基地多占、超占部分未依法依规处理的;

　　(2)村民只申请宅基地使用权未提出建房申请的;

　　(3)属于城市中心规划区内的农村宅基地和村民自建住房，按城市管理要求管控。

（五）审批权限

　　农村村民住宅用地，由乡镇政府审核批准;涉及占用农用地的以村为单位报乡镇统计汇总后，依照《土地管理法》第四十四条的规定办理农用地转用审批手续。

审批时效

　　农村宅基地和村民自建住房(规划许可)自批准之日起，超过1年未动工建设的，原批准手续自动作废;村民如仍需建设的，需重新进行审批。对已批准但只建设地基、围墙或简易房屋等占用宅基地行为，超过2年仍未按村庄规划要求完成施工的，按违章建筑依法查处并收回宅基地使用权。

　　四、规范建设管理

（一）建筑施工队伍管理

　　1.通过积分管理、项目建设质量评比等方法，对施工队伍进行综合评定，将一些技术强、创意新、口碑好、质量硬的施工队伍信息，在便民服务窗口及时更新发布，为农民搭建一个信息选择平台。

　　2.加强建筑工匠技能和安全生产培训，进一步提高建筑工匠的技能，确保农民建房安全生产。

　　3.实行施工队伍备案制，在农房建设施工前，申请人应通知施工队须持《乡村建设规划许可证》复印件，将施工队负责人居民身份证、施工人数、施工日期等信息在当地乡镇生态环境和规划建设办公室进行备案，并签订《农村宅基地建房质量承诺书》，生态环境和规划建设办公室核实其信息无误后，出具《农村宅基地建房备案证明》，申请人和施工队伍凭《乡村建设规划许可证》、《农村宅基地建房备案证明》(简称：两证)进行施工。在此基础上，探索农村建房施工队伍施工资格许可制度，通过对施工队伍规范管理，确保农村建房质量和施工安全。

（二）宅基地建设监管

1.建设放线监管。

同意村民自建住房开工建设的，乡镇政府要在5个工作日内组织相关机构进行现场开工查验(二到场)，绘制《宅基地建房放线图》，确定建房位置;村民自建住房未经现场开工查验的，不得开工。同时，探索新批新建住房第三方技术测量队伍介入，为农民群众提供高效、便捷的测量放线服务。

2.建设期间监管。

村民委员会要明确一名农村宅基地和村民自建住房协管员，实行“日巡察”制度，负责查验农村宅基地和村民自建住房备案证明，监督宅基地建房选址位置、外观风貌、面积、层数等建设情况，对未进行备案或实际建设内容与备案内容不一致的应及时制止，同时上报至乡镇综合执法大队。

3.日常

乡镇要通过多种方式加大农村宅基地和村民自建住房管理政策宣传力度，切实履行属地管理主体责任，实行网格化管理，责任到人，发现问题及时上报。同时，明确乡镇综合执法大队在监管环节的牵头作用，坚持日常巡查监管制度，对辖区内的农村宅基地和村民自建住房进行动态巡查，发现违法行为后依法履行法定职责。

4.

　　(1)开展通用图集编制。各乡镇根据市住建局编制的全市农村住房设计图集选择适合本区域的农村房屋设计图集，并在便民服务窗口进行展示，引导群众按照设计图集进行建设，并将电子版对有需求的农民免费发放。已编制完成村庄规划包括建筑方案设计的，按照规划执行，没有编制完成或不包括建筑方案设计的，引导村民按照房屋设计图集建设。

　　(2)注重建筑风貌把控。建筑设计要体现“外部特色化，内部功能化”的要求，建筑色调应稳重大气，与村庄整体风格协调。应体现地域特色和文化传承，以坡屋顶为主，平坡顶结合，房屋造型简洁美观，延续传统建筑特色，同时注重房屋复合功能，鼓励将厨房、卫生间、车位等配套生活设施统一纳入到房屋主体设计中，提倡使用绿色环保、装配式新型建材。

　　(3)明确建设管控规则。建房时要按规划控制宽度，后退道路(伙巷)红线和建设控制线，不得占压道路、伙巷和公共设施用地。规划中对建设控制没有明确要求的，由乡镇制定或通过召开村民代表会议等方式进行集体讨论确定管制规则。对村庄风貌、面积、层数等提出具体要求，原则上村民自建房总高不超过10米、层数不超过3层，室外地坪不超过相邻道路、伙巷50公分，建筑风格要与周边环境相协调。

（三）农房建设验收

　　村民自建房完工后(外墙已粉刷)，申请人向所管辖乡镇专门负责机构提出验收申请。乡镇专门负责机构要依据申请，及时组织人员进行实地核查申请人是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照规划、房屋建设风貌等要求建设，实际建设是否与申请建设情况一致。经验收合格后，填写《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》归档，形成电子管理档案。对未按选址位置建设、外观风貌不达标的，要责令整改，未整改到位的一律不予验收，属于违法建筑的，依法进行查处。

（四）日常

　　乡镇是农村宅基地和村民自建住房违法建设的执法主体，要切实履行属地管理的主体责任，坚持日常监督检查，发现违规违法建房的依法查处。在执法过程中出现执法力量不足时，应根据违法占地类型，上报至有关部门要求联合执法，对执法查处不到位的，严格责任追究。

（五）建立

　　推进宅基地申请、审批、流转、退出、违法用地查处等信息化管理，整合各部门信息平台，建立集信息发布、产权交易、法律咨询、资产评估、抵押融资等为一体的大数据信息综合平台，打破部门界限，实现市、乡、村、相关部门共享共用。平台建成后实现宅基地、农房等农村资产管理网上受理、自动审批、智能提示，实现集体资源资产“全盘上图、权属全部上证、管理全面上网、交易全程上线”。

　　五、时间安排

（一）准备阶段（

　　成立农村宅基地和农民自建房规范管理综合改革领导小组，出台《中国福彩官网：农村宅基地和村民自建住房规范管理工作的实施方案》。本方案中涉及表册、证书以及填写说明，由农业农村局、自然资源和规划局、住建局负责统一格式制定后，另行下发。

　　责任单位：农业农村局、自然资源和规划局、住建局

（二）实施阶段（

　　各有关部门及乡(镇)完成各职能科室(窗口)组建、人员培训及办公设施配备工作，保障此项工作正常开展，完成农村房屋设计通用图集汇编，建立农房建设施工队伍评定机制;全面开展农村宅基地和农民自建房规范管理工作，根据工作进展，及时出台相关配套制度。各乡镇乡村振兴示范村率先开展农村宅基地和农民自建房规范管理综合改革试点工作，其他乡镇和村庄适时跟进，边试边行，边实施边总结，边总结边推广。

　　责任单位：农业农村局、自然资源和规划局、住建局、各乡(镇)。

（三）总结阶段（

　　由农业农村局牵头，自然资源和规划局、住建局配合，总结工作成果，分析工作中所遇到问题，及时与上级业务部门进行沟通汇报，并提出下步工作建议。

　　六、组织领导

　　成立市委书记为第一组长，市政府市长为组长，市委副书记、主管副市长为副组长，各乡镇党委书记、市直各有关部门主要负责人为成员的农村宅基地和村民自建住房工作领导小组(见附件)，负责本行政区域内农村宅基地和村民自建住房管理综合协调工作。领导小组下设办公室，设在市农业农村局，办公室主任由农业农村局局长兼任，负责对农村宅基地和村民自建住房管理工作的牵头指导。

　　七、工作要求

（一）

　　坚定不移的推进宅基地改革，持续推进“一户一宅”政策，继续执行宅基地有偿使用、退出制度和宅基地“三权分置”制度。以强化集体经济组织自治能力，维护农民群众根本利益为出发点，探索更有效的改革手段方法，不断完善农村宅基地和村民自建住房规范管理工作。进一步扩展宅基地使用功能，通过多元化经营方式发展农家乐、民宿、乡村旅游等，盘活农村集体资源，激发乡村发展活力。

（二）

农业农村局

建立大数据信息综合平台工作推进制度，农业农村局、自然资源和规划局、住建局、市场监管局、各乡镇及其他有关成员单位、共用同一平台，健全智能信息、政策支持、实施运行、监管监察四个体系，各司其职，打破壁垒，协同合作，形成合力。负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等制度，按照宅基地用地标准，指导宅基地布局、闲置宅基地和闲置农房利用。负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排农村宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续;加强村民自建住房风貌规划;办理农村宅基地和房屋不动产登记。负责依法履行村民自建住房建设质量安全行业管理工作，指导乡镇政府对村民自建住房建设质量安全进行监管，负责引导村民住房建筑风貌，组织编制村民自建住房设计图册，组织建筑工匠培训和管理。负责建筑材料生产、流通环节的监督管理，维护建材市场秩序，及时发布不合格建材信息。负责本辖区内宅基地审批和村民自建住房建设管理，对村民自建住房质量安全负属地管理责任。

（三）

　　各有关部门、乡镇，要进一步加大农村宅基地和村民自建住房规范管理工作有关政策的宣传力度，要充分利用好网络、电视、广播、微信等手机客户端进行农村宅基地和村民自建住房规范管理工作政策宣传，要通过开设专题专栏、动态报道、言论报道、专题报道等多种方式,形成全方位、多角度、持续性的宣传报道态势,突出改革成效，彰显改革成绩。

　　本方案中涉及表册、证书以及填写说明，由农业农村局、自然资源和规划局、住建局负责统一格式制定后，另行下发。

附件：中国福彩官网：农村宅基地和村民自建住房工作领导小组成员名单